МКБ: Жилищата най-достъпни от шест години

Жилищата на българския пазар на недвижими имоти през 2011 са най-достъпни от шест години насам, показват изчисления на МКБ Юнионбанк.

Коефициентът за достъпност (с който се измерва времето, необходимо да се закупи един имот с получаваните доходи) е паднал до най-ниската си стойност – 3.5 при 6.9 по време на бума през 2007 г. С други думи ако домакинствата заделят целия си доход за покупка на собствен имот, то на тях ще са им необходими 3.5 години сега (по данни към второто тримесечие на 2011 г.), което е с 3.4 години по-малко спрямо 2007 г., когато беше пикът на имотния пазар.

В световен мащаб като “достъпно” се определя жилище, чиято цена е под три пъти годишния доход на едно домакинство. Както се вижда от данните, България е близо до това ниво.

Причините за повишаващата се достъпност на жилищата са продължаващият спад в цените на недвижимите имоти в страната (които се сринаха с около 40-50% от пиковите си стойности), в комбинация с ръст в доходите на населението, отчитан от НСИ. Трябва да се има предвид, че нарастващата достъпност за покупка на жилище се отнася единствено за заетите, като от началото на кризата, поради растящата безработицата, коефициентът обхваща все по-малък кръг от домакинствата.

Подобно на движението в страната, коефициентът за достъпност на жилищата в София също през 2011 г. достига до най-ниската си точка за разглеждания период В столицата обаче, върхът на показателя е отбелязан през 2008 г., като намалението за последните 30 месеца е още по-осезаемо (на практика двойно) и в размер на 4.2 години.

Изчисленията показват още, че въпреки строителния бум от последните години, ролята на нововъведените в експлоатация новопостроени жилища в определянето на имотните цени не е толкова голяма. Анализът на МКБ Юнионбанк показва, че новото строителство съставлява под една десета от продажбите на жилищния пазар. През второто тримесечие на 2011 г. делът им чувствително се понижава до 5.2%. Най-голям дял от осъществените продажби (11%) новите жилища регистрират през 2009 г., когато голяма част от сградите, започнати преди кризата, бяха завършени.

Малко по-рязко се изменя картината в София (особено през последната година).

Благодарение на инерцията набрана през годините на имотния бум, през 2009 г. делът на новите жилища в продажбите достигна връх от 13.3%. Това се дължи на големия брой жилища, построени през този период.

От 2010 г. тази инерция затихва, но все още делът на новите жилища в продажбите остава относително висок, поради довършването на вече започнати проекти и възобновено строителство. От началото на 2011 г. обаче е налице истинското измерение на кризата върху обема на новото строителство.

Анализът на МКБ Юнионбанк показва още, че тежестта на ипотечните жилищни кредити върху домакинските бюджети намалява с течение на времето (ниската стойност през 2005 г. е изключение и се дължи на по-малкия размер на изтеглените тогава ипотеки). Низходящата тенденция през годините се обяснява най-вече с намаляването на средния размер на изтеглените ипотечни кредити (тенденцията започва да се наблюдава след 2008 г.), както и в по-малка степен на нарастването на средния доход на домакинствата, отчитан от НСИ.

Най-съществената разлика е между 2008 г. и 2009 г., когато тежестта на ипотечните кредити върху домакинските бюджети намалява с цели 4.5 пр.п. През второто тримесечие на 2011 г. вноската по ипотечни кредити съставлява 32.7% от домакинските бюджети. Въпреки това заради по-ниските доходи за българските домакинства ипотечният кредит е по-голямо бреме в сравнение с американските, където същият показател е 13%.